Sullo scioglimento della comunione ereditaria avente ad oggetto fabbricati abusivi – Cass. Civ., Sez. II, Sent., 04 giugno 2026, n. 18005

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE ha pronunciato la seguente SENTENZA Svolgimento del processo 1. Con atto notificato ai convenuti in date 28.7.2005, 29.7.05, 4.8.05 e 9.9.05, i coniugi B.B. e N.N. esponevano che in data 11.9.79 era deceduto ab intestato A.A. lasciando a sé superstiti la moglie O.O. e i dieci figli, A.A. ed altri Omessi; che era caduto in successione l’immobile sito in E alla (Omissis), composto da “un locale a piano sottostrada e tre vani ed accessori al piano terra”; che N.N., coniuge in comunione di beni di B.B., erede di P.P., aveva acquistato con due atti per notaio R.R. del 2.5.1994 e del 25.6.1994 dai comunisti O.O. (coniuge del de cuius P.P.), S.S. ed altri Omessi (figli di P.P.) ulteriori porzioni del cespite, per complessivi 800 millesimi, automaticamente attribuiti ex art. 177 lett. a) c.c. anche alla consorte B.B., già precedentemente titolare iure hereditatis di una quota ideale della consistenza immobiliare indivisa, pari a 67 millesimi; che la restante parte del bene, corrispondente a 133 millesimi, era rimasta pertanto di spettanza di A.A. e di T.T.; che T.T. era deceduta ab intestato in data 10.1.1985, lasciando eredi i figli K.K. (interdetta), J.J. (anche tutrice dell’interdetta), L.L., I.I. e M.M., nonché il coniuge U.U. e che quest’ultimo era deceduto il 16.3.2005, dopo aver contratto matrimonio con H.H., da cui erano nati i figli N.N. e G.G. (o G.G.); che dal locale seminterrato erano stati ricavati due appartamenti, di cui uno occupato da O.O. (vedova del de cuius P.P.) e l’altro dal coerede A.A. già prima del 1994 senza versare alcun corrispettivo per l’occupazione; che N.N. aveva avanzato domanda di condono in data 16.11.2004, versando i relativi oneri e sostenendo le spese tecniche, ed aveva provveduto al pagamento dal 1994 il tributo ICI per l’intero immobile. Gli attori B.B. e N.N. citavano, dunque, in giudizio A.A., H.H. (all’epoca anche nella qualità di legale rappresentante delle figlie minori G.G. e G.), J.J. (anche nella qualità di tutore di K.K.), L.L., M.M. e I.I., chiedendo procedersi allo scioglimento della comunione dell’immobile del de cuius P.P. con l’attribuzione ad essi del bene e la condanna di A.A. ad un indennizzo per l’occupazione a far data dal 25.6.1994 e di tutti i convenuti al rimborso agli attori delle somme erogate per condono ed ICI. Si costituiva in giudizio solo A.A., il quale contestava la qualità di condividente di N.N. deducendo che lo stesso, originariamente estraneo alla comunione ereditaria, aveva acquistato una quota in virtù di un titolo negoziale traslativo inter vivos in violazione del diritto di prelazione attribuito ai coeredi dall’art. 732 c.c., non essendo mai stata formulata dai venditori alcuna denuntiatio della proposta di alienazione in grado di consentirgli di essere preferito al compratore a parità di condizioni. Dichiarava, pertanto, di voler esercitare il diritto di riscatto e proponeva, poi, istanza di attribuzione in proprietà esclusiva dell’unità immobiliare utilizzata come alloggio del proprio nucleo familiare sin da epoca precedente l’apertura della successione. Deduceva, infine, che la domanda di concessione in sanatoria presentata non si riferiva ad un immobile comune, sicché i relativi costi non potevano essere addebitati alla massa. Spiegava, quindi, domanda riconvenzionale di retratto successorio delle quote cedute agli attori con i contratti di compravendita richiamati e chiedeva la condanna dei medesimi al pagamento di indennità di occupazione per l’indebito utilizzo esclusivo dell’abitazione ubicata al primo piano del fabbricato. 2. Con sentenza parziale n. 288/2007, depositata in data 30.11.2007, il Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Portici, rigettava la domanda riconvenzionale spiegata da A.A. per esercitare il diritto di riscatto sulle quote ereditarie cedute dai coeredi di P.P. in favore di N.N. e B.B. con i contratti di compravendita del 2.5.1994 e del 25.6.1994; dichiarava ex art. 785c.p.c. il diritto di tutte le parti in causa a procedere alla divisione, disponendo con separata ordinanza per la prosecuzione del giudizio. Espletata c.t.u., il medesimo Tribunale, con sentenza definitiva n. 612/2014 depositata il 16.1.2014, scioglieva la comunione ed attribuiva il bene immobile agli attori, ponendo a carico dei medesimi il pagamento della somma di Euro 14.416,22 in favore degli eredi di T.T.; condannava A.A. al pagamento della somma di Euro 34.140,22 in favore degli attori quale residuo del debito del medesimo per indennità di occupazione dal 1994 (detratto il credito per la quota ereditaria) e compensava tra le parti le spese di lite e di c.t.u. 3. Sull’impugnazione di A.A., la Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame, affermando, per quanto qui ancora rileva, che, con riferimento alla sola unità abitativa oggetto della richiesta di divisione, la notevole disparità di valore delle quote incideva sul giudizio di frazionabilità e giustificava l’accoglimento della richiesta di attribuzione dei maggiori quotisti (originari attori), già titolari della quasi totalità (867 millesimi) del cespite, e che gli attori non erano tenuti a versare un indennizzo per l’occupazione dell’appartamento al primo piano (o piano terreno), avendo gli stessi usato il bene secondo la sua destinazione (alloggio quale propria dimora) nell’esercizio del proprio diritto di comproprietari e non avendo gli altri comunisti chiesto di farne parimenti uso. 4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione A.A. sulla base di cinque motivi. B.B., C.C., D.D., E.E. e F.F. hanno resistito con controricorso. G.G. (anche quale erede di H.H.), I.I., J.J. (in proprio e quale tutrice di K.K.), L.L., M.M. e N.N. (anche quale erede di H.H.) non hanno svolto difese. Il Sostituto Procuratore Generale Dottoressa B.B. Maria Dell’Erba ha concluso per l’accoglimento dei primi due motivi e per il rigetto dei restanti. In prossimità dell’udienza pubblica il ricorrente ha depositato memoria illustrativa. Motivi della decisione 1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 46, comma 1, D.P.R. n. 380.2001 (che ha sostituito l’art. 17 l. n. 47.1985) e 40 l. n. 47.1985, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver la corte territoriale rilevato che l’irregolarità urbanistica del fabbricato ne impediva la divisione. 1.1. Il motivo è fondato. La questione della rilevabilità dell’irregolarità urbanistica di un immobile in sede giudiziale è stata oggetto di alcuni chiarimenti da parte di questa Corte, in particolare con la sentenza delle Sezioni Unite n. 8230 del 22 marzo 2019. Quest’ultima ha stabilito che un immobile può essere validamente trasferito anche se presenta difformità urbanistiche, purché nell’atto siano riportati gli estremi del titolo abilitativo (es. concessione edilizia, permesso di costruire) in forza del quale è stato realizzato. La nullità dell’atto di trasferimento è testuale (ex art. 46 del D.P.R. n. 380.2001 e artt. 17 e 40 della l. n. 47.1985) e si verifica solo quando mancano del tutto gli estremi del titolo abilitativo o quando il titolo dichiarato è inesistente o non riferibile all’immobile oggetto del trasferimento. In siffatte evenienze la nullità è formale (ex art. 1418, comma 3, c.c.), non sostanziale, e può essere rilevata in ogni stato e grado del giudizio, ma solo nei limiti previsti dalla legge, ossia nei casi tassativi sopra indicati. Ne consegue che il giudicato può formarsi anche in presenza di irregolarità urbanistiche, purché non rientrino nei casi di nullità testuale. La commerciabilità dell’immobile non è preclusa da difformità non essenziali. Venendo più in sedes materiae, Cass. 11437.2024 ha enunciato il seguente principio di diritto: “In sede di scioglimento di una comunione, il giudice non può disporre la divisione di un fabbricato abusivo o di parti di esso in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o di atti equipollenti. La regolarità edilizia del fabbricato costituisce una condizione dell’azione ex art. 713, c.c., sotto il profilo della “possibilità giuridica””. Ne deriva che la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio. Questa sentenza conferma che, in materia di divisione ereditaria, la regolarità urbanistica è condizione dell’azione e la sua mancanza può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, anche in cassazione. A sua volta, Cass. 25021.2019 (conf. Cass. 10499.2025) ha enunciato i seguenti principi di diritto: a) “Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. 380.2001, art. 46 della l. 47.1985, art. 40, comma 2, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell’azione ex art. 713, c.c., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio”; b) “Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dal D.P.R. 380.2001, art. 46, comma 1, (già l. 7.1985, art. 17) e dalla l. 47.1985, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria”. In definitiva, la regolarità urbanistica degli immobili secondo le precisazioni dettate da questa Corte, oltre che nella citata Cass. S.U. 25021.2019, nella quasi coeva Cass. S.U. n. 8230/2019, costituisce un fatto costituivo della pretesa allo scioglimento della comunione, la cui verifica è dove B.B. e, come detto, va compiuta anche ex officio. L’irregolarità urbanistica di un immobile, è opportuno chiarirlo, può essere fatta valere per la prima volta in Cassazione, rientrando tra le nullità assolute di cui all’art. 1421 c.c. (cfr. Cass., Sez. II, Ordinanza n. 10360/2025, in motivazione). Ovviamente, a tal fine, occorre che si tratti di una nullità testuale (nei termini in precedenza delineati), sicché, se l’atto contiene le menzioni urbanistiche richieste dalla legge, non si può invocare la nullità per difformità sostanziale dell’immobile rispetto al titolo. Ebbene, non è revocabile in dubbio, risultando ex actis, che, nel caso di specie, sono stati realizzati due corpi di fabbricato aggiuntivi abusivi esterni (cfr. c.t.u.), uno al piano adibito a deposito e l’altro al piano terra adibito a dispensa, dei quali solo il primo è stato riportato nella planimetria allegata alla richiesta di condono ed in quella di accatastamento (senza che, peraltro, risulti allo stato l’avvenuto completamento della procedura di condono parziale con il provvedimento di concessione in sanatoria). Né dagli atti risultano gli estremi della copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione (tenendo presente che la domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione costituisce documentazione alternativa rispetto alla concessione in sanatoria tale da comportare il venir meno dell’impedimento giuridico alla divisione di un fabbricato), ad onta di quanto affermato dai resistenti a pagina 5 del controricorso. Ne deriva che allo stato l’immobile sito in E. alla (Omissis) con le sue pertinenze, inequivocamente a servizio del primo per la sua destinazione abitativa e per la loro ubicazione all’interno del terreno che circonda il fabbricato, è privo della regolarità urbanistico-edilizia. Premesso che, come detto, la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, va ribadito che gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla sanzione della nullità prevista dall’art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380.2001 e dall’art. 40, comma 2, della l. 47.1985 per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria. Del resto, nessun coerede, pur avendone diritto ai sensi dell’art. 713, comma 1, c.c., ha chiesto lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi (Cass. 12656.2023). 2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 29, comma 1-bis, l. n. 52 del 1985, introdotto con d.l. 78.2010, convertito dalla l. 30.07.02010 n. 122, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., per non aver la corte di merito rilevato che i dati catastali degli immobili non erano congruenti con la planimetria catastale e con lo stato dei luoghi, con la conseguenza che l’atto di scioglimento della comunione era nullo. 2.1. Il motivo è fondato. L’art. 29, comma 1 bis, della legge 52.1985, prescrive che “(…) Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione dei dati catastali e delle planimetrie può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”. Le disposizioni relative all’identificazione catastale, al riferimento alle planimetrie depositate in catasto e alla dichiarazione della conformità dei medesimi allo stato di fatto (non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali) sono previste a pena di nullità dell’atto (Cass. 26290.2025). Invero, costituendo essi gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali, l’omissione della detta dichiarazione di conformità dello stato dei luoghi ai dati catastali (la quale non può essere surrogata dalla mera dichiarazione di conformità delle planimetrie; cfr. Cass. 21828.2019) e alle planimetrie, stante la finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale perseguita dalla norma, determina la nullità assoluta dell’atto (Cass. 27181.2022; 4216.2022). Le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, sono, in definitiva, previste dall’art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall’art. 19, comma 14, del d.l n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122.2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare (Cass. 20526.2020). Per le ragioni pubblicistiche sottese alla presenza della dichiarazione in esame (avendo la norma una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale e conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge 16.02.1913, n. 89; cfr. Cass. 8611.2014) e costituendo la stessa una condizione dell’azione che deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice (Cass. n. 20526/2020, cit.), la sua assenza determina la nullità assoluta dell’atto e può essere rilevata per la prima volta anche in sede di legittimità. Il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di scioglimento di una comunione, della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui al comma 1 bis dell’art. 29 della l. n. 52 del 1985 costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell’art. 360, n. 3, c.p.c. (Cass. 12654.2020). Sebbene, nel caso di specie, il ricorrente abbia richiamato nella rubrica del motivo la violazione dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., è chiara la doglianza formulata. Orbene, non risulta agli atti che il c.t.u. abbia provveduto alla attestazione della descritta conformità, previa eventuale rettifica catastale quanto ai dati ed alla planimetria al fine di renderli conformi allo stato di fatto dell’immobile. 3. Con il terzo motivo il ricorrente si duole della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 718 e 720 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la Corte d’Appello ritenuto il compendio indivisibile, attribuendolo, per l’effetto, ai titolari della maggior quota che ne avevano fatto richiesta, a fronte della sua analoga richiesta riferita al solo cespite da lui occupato e destinato abitazione familiare sin dal 1979. 4. Con il quarto motivo il ricorrente denunzia, in subordine rispetto al terzo, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 718 e 720 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), c.p.c., per aver la corte di merito fornito una motivazione del tutto carente in ordine all’assegnazione del cespite da dividere, non tenendo conto della divisione di fatto del compendio in tre unità immobiliari e della sussistenza di motivi seri idonei a giustificare la deroga al generale principio di assegnazione (preferenza per il maggior quotista), ancorati ad una valutazione del suo interesse economico e individuale (vale a dire, in particolare, l’abitare l’immobile identificato quale lotto 2 della perizia sin dal 1979, adibendolo a dimora della propria famiglia). 5. Con il quinto motivo il ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la corte partenopea rigettato la sua richiesta di indennità per l’occupazione, da parte degli attori, dell’immobile adibito a loro dimora posto al primo piano del fabbricato, nonostante gli stessi non possedessero un titolo che giustificasse l’esclusione degli altri partecipanti alla comunione. 6. I motivi dal terzo al quinto restano assorbiti nell’accoglimento dei primi due. 7. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento dei primi due motivi del ricorso, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese relative al presente giudizio, alla Corte d’Appello di Napoli. P.Q.M. La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata con riferimento ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’Appello di Napoli in differente composizione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 29 gennaio 2026. Depositato in Cancelleria il 4 giugno 2026.