Azione di accertamento della cessazione del vincolo di destinazione di un immobile situato in un edificio condominiale ad alloggio per il portiere

Cassazione civile, sez. VI, 14 Ottobre 2022, n. 30302. Pres. Lombardo. Est. Scarpa.

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SESTA SEZIONE CIVILE – 2
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 32219/2021 R.G. proposto da:
S.N.C. DI ANNA MARIA & C., elettivamente
domiciliata in ROMA , presso lo studio dell’avvocato
, rappresentata e difesa dagli avvocati
-ricorrente-
contro
CONDOMINIO – TORINO, elettivamente
domiciliato in ROMA, , presso lo studio
dell’avvocato , che lo rappresenta e difende
unitamente agli avvocati
-controricorrente-
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TORINO n. 1060/2021
depositata il 27/09/2021;
udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/09/2022 dal
Consigliere ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
La s.n.c. di Anna Maria & c. ha proposto ricorso,
articolato in due motivi (1: violazione o falsa applicazione degli artt. 102
c.p.c. e 1131 c.c.; 2: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 102 e
354 c.p.c.) avverso la sentenza n. 1060/2021 della Corte d’appello di
Torino, pubblicata il 27 settembre 2021.
Il Condominio Torino, ha notificato controricorso.
La Corte d’appello di Torino ha dichiarato la nullità della sentenza n.
5979/2018 del Tribunale di Torino e, ai sensi dell’art. 354 c.p.c., ha
rimesso le parti davanti al giudice di primo grado per la riassunzione nei
confronti dei singoli condomini del Condominio quali
litisconsorti, avendo la causa ad oggetto la domanda principale proposta
dalla s.n.c., volta alla declaratoria della cessazione di validità ed
efficacia del vincolo di destinazione a portineria di un locale di proprietà
della società attrice, nonché la domanda riconvenzionale del Condominio
diretta ad accertare il vincolo di destinazione di
natura reale. Ad avviso della Corte d’appello, la causa concerne
l’estensione dei diritti spettanti ai condomini, con conseguente
litisconsorzio necessario degli stessi.
Con le due censure, la s.n.c. deduce la natura personale della
propria azione e la legittimazione passiva del Condominio evocato in
persona dell’amministratore, e contesta la mancata indicazione nominativa
dei condomini ritenuti litisconsorti.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere
dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilità nelle
forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n.
5), c.p.c., il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il controricorrente ha presentato memoria.
Il primo motivo di ricorso è fondato, e il suo accoglimento comporta
l’assorbimento del secondo motivo, il quale rimane privo di immediata
rilevanza decisoria.
L’orientamento consolidato di questa Corte sostiene che la legittimazione
passiva dell’amministratore di condominio per “qualunque azione
concernente le parti comuni dell’edificio”, ex art. 1131, comma 2, c.c.
(come peraltro delineata in Cass. Sez. Unite, 06/08/2010, n. 18331), non
concerne le domande incidenti sull’estensione del diritto di proprietà o
comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei
confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in
giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve
statuire la richiesta pronuncia giudiziale (arg. anche da Cass. Sez. Unite,
13 novembre 2013 n. 25454). Il disposto dell’art. 1131 c.c., secondo cui,
come detto, l’amministratore può essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, viene inteso,
invero, nel senso che il potere rappresentativo che spetta
all’amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di
resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni,
rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione
giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di
condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini.
In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le
attribuzioni dispositive dell’amministratore e dell’assemblea e la
legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali
(cfr. Cass. Sez. 2, 18/09/2020, n. 19566; Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n.
2279; Cass. Sez. 2, 14/11/1989, n. 4840; Cass. Sez. 2, 02/10/1968, n.
3064; arg. anche da Cass. Sez. 2, 24/09/2013, n. 21826).
La presente lite ha allora ad oggetto il vincolo di destinazione ad alloggio
del portiere di una unità immobiliare di proprietà esclusiva compresa in un
condominio edilizio (in forza di convenzione risalente al 1920), vincolo che non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni “propter rem”,
difettando il requisito della tipicità (così Cass. Sez. 2, 24/10/2018, n.
26987; argomenta anche da Cass. Sez. 2, 02/01/1997, n. 8; Cass. Sez. 2,
26/02/2014, n. 4572), e che può, viceversa, in quanto inteso a restringere
permanentemente i poteri normalmente connessi alla proprietà di quel
bene e ad assicurare correlativamente particolari vantaggi ed utilità alle
altre unità immobiliari ed alle parti comuni, assumere perciò carattere di
realità, sì da inquadrarsi nello schema delle servitù.
Tuttavia, rispetto alla domanda diretta ad accertare o a dichiarare estinto
un vincolo di destinazione (nella specie, a portineria) gravante su un bene
di proprietà esclusiva a vantaggio della proprietà condominiale, ovvero
anche rispetto ad una azione confessoria o negatoria di servitù,
trattandosi di lite concernente interessi comuni dei condomini, che non
incide sul diritto di condominio (accrescendolo o riducendolo, con
proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati),
sussiste la legittimazione dell’amministratore del condominio ai sensi
dell’art. 1131 c.c., la quale deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi
di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo all’esigenza di rendere più
agevole ai terzi la costituzione in giudizio del condominio, senza la
necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei
condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 26/02/1996, n. 1485; Cass. Sez. 2,
21/01/2004, n. 919).
Nella memoria presentata ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c., il
controricorrente Condominio obietta che il relatore
nel formulare la proposta di decisione “verosimilmente è stato fuorviato in
quanto: oggetto del giudizio … è un vincolo di destinazione a vantaggio di
ciascun condomino su una porzione immobiliare di proprietà esclusiva di
un singolo condomino, e non un vincolo di destinazione a vantaggio della
proprietà condominiale”; il controricorrente sottolinea pure in memoria
che “la domanda riconvenzionale svolta dal Condominio per
l’accertamento della natura reale del vincolo, con le relative conseguenze
anche di carattere patrimoniale sulla proprietà di ciascun condomino,
comporta che un thema decidendum del presente giudizio richiede la
partecipazione di tutti i condomini”. Tali allegazioni difensive sono errate
in diritto. La causa in esame, come già detto, non ha ad oggetto, per
quanto si evince dagli atti, la verifica della proprietà esclusiva o della
proprietà condominiale di un bene, e dunque non implica un accertamento
tra titoli di proprietà confliggenti fra loro, il quale altrimenti davvero
imporrebbe l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i
condomini. Le pretese dedotte in lite non richiedono, quindi, di stabilire se
un’unità immobiliare sia comune, ai sensi dell’art. 1117, n. 2, c.c., perché
destinata ad alloggio del portiere, al quale fine sarebbe occorso accertare
se, all’atto della costituzione del condominio, vi fosse tale specifica
destinazione al servizio in comune (da ultimo, Cass. Sez. II, 22/06/2022,
n. 20145, non massimata).
La presente lite è diretta, piuttosto, a verificare se l’immobile di (non
controversa) proprietà esclusiva della s.n.c. sia gravato da una
servitù consistente nel vincolo di destinazione ad alloggio del portiere per
l’utilità delle altre unità immobiliari e delle parti comuni. Come in ogni
causa che attiene all’accertamento ed all’osservanza dei divieti o dei limiti
contrattuali di destinazione d’uso delle unità immobiliari di proprietà
esclusiva nell’ambito di un condominio edilizio, sussiste la legittimazione
processuale dell’amministratore, essendo in gioco la salvaguardia dei
diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato e
l’interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioè un interesse che
costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l’interesse
individuale di un singolo condomino (nel che, del resto, confidava la stessa
difesa del Condominio allorché propose, per il
tramite della rappresentanza dell’amministratore, la propria domanda
riconvenzionale).
Il ricorso va perciò accolto nel primo motivo, con assorbimento del
secondo motivo, e la sentenza impugnata deve essere cassata nei limiti
della censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa
composizione, che procederà ad esaminare nuovamente la causa
uniformandosi ai richiamati principi e provvederà anche sulle spese del
giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo
motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese
del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Torino in diversa
composizione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 – 2 Sezione civile
della Corte suprema di cassazione, il 30 settembre 2022.